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关于住房公积金贷款政策、流程及计算

作者:人事处 时间:2016-04-09 点击数:

 

贷款指南

 个人住房公积金贷款(简称:公积金贷款),是指住房公积金管理中心以职工缴存的住房公积金为资金来源,委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工定向用于购买自住房时发放的贷款。
        
组合贷款,是指借款人申请公积金贷款不足以支付购房款时,其不足部分可同时向商业银行申请商业性个人住房贷款,两种贷款总称为组合贷款。
        
一、贷款对象和条件
        
(一)贷款对象
        
凡在武汉住房公积金管理中心及其分中心(以下统称管理中心)按规定连续正常足额缴存住房公积金达6个月(职工个人住房公积金缴存账户开户时间距贷款申请时间满180天,缴存账户状态正常,按月连续缴存时间满6个月,不含补缴)及以上的职工,在购买自住住房时可申请公积金贷款或组合贷款。
        
(二)贷款基本条件
        1
、借款人持有合法身份证件,且具有完全民事行为能力;
        2
、借款人及其配偶信用记录良好,符合公积金贷款审核标准;
        3
、有稳定的经济收入和按时归还公积金贷款本息的能力;
        4
、具有真实购房行为,且除住房商业贷款转住房公积金贷款外,该购房行为一般发生在一年以内;所购住房权属清晰、手续合法齐全且无法律纠纷;
        5
、无尚未还清的公积金贷款;
        6
、同意以所购住房进行贷款抵押,或以国债、银行定期存单、有价证券等管理中心认可的方式提供担保。
        
二、主要贷款类型
        
(一)购一手房公积金贷款:包括购买商品房、经济适用住房、集资合作建房等自住住房贷款;购买酒店式公寓、公寓式酒店等以投资为主要目的的房屋,住房公积金贷款不予受理。
        
(二)购二手房公积金贷款:购买可上市交易的存量房(即二手房)贷款,房屋建成年限应在30年以内。所购住房必需为已办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》的成套住房。
        
(三)商贷转公积金贷款:住房公积金缴存职工将本人或配偶未结清的个人住房商业贷款(不含组合贷款中商贷部分)转换为管理中心审核发放的住房公积金贷款。所购房屋应已办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。
        
三、贷款额度与比例及计算公式
        
(一)贷款额度与比例
        1.
一手房公积金贷款额度与比例:
        
购首套房申请公积金贷款的,最高贷款额度为50万元,所购住房建筑面积在144平方米(含)以下的,最高贷款比例不超过房屋总价的80%,最低首付款比例降低至20%;建筑面积在144平方米以上的,最高贷款比例不超过所购房屋总价的70%,最低首付款比例为房屋总价的30%
        
购二套房申请公积金贷款且符合武汉市职工家庭现有住房的建筑面积在144平方米以下规定的,最高贷款额度为50万元扣减首次已使用住房公积金贷款后的差额,最高贷款比例不超过房屋总价的40%,所购住房建筑面积在144平方米(含)以下的,最低首付款比例降低至20%,建筑面积在144平方米以上的,最低首付款比例为房屋总价的30% 

购一手房公积金贷款政策

现住房面积及贷款情况

所购住房面积

最低首付比例

最高贷款比例

最高贷款额度

利率

首套

无房无公积金贷款

面积≤144

20%

80%

50

基准

面积>144

30%

70%

50

基准

二套

面积﹤144㎡,未曾使用公积金贷款

面积≤144

20%

40%

50

上浮10%

面积>144

30%

40%

50

上浮10%

面积﹤144㎡,曾使用公积金贷款但已结清

面积≤144

20%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

面积>144

30%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

面积﹤144㎡,曾使用公积金贷款且未结清

不能贷款

面积≥144

不能贷款


        2.
二手房公积金贷款额度与比例:
        
购首套房申请公积金贷款的,最高贷款额度为50万元,贷款比例和首付款比例按房屋建成年限分为三个等级,房屋建成年限在10年(含10年)以内的,所购住房建筑面积在144平方米(含)以下的,最高贷款比例不超过房屋总价的80%,最低首付款比例降低至20%,建筑面积在144平方米以上的,最高贷款比例不超过所购房屋总价的70%,最低首付款比例为房屋总价的30%;房屋建成年限在1120年(含20年)以内的,贷款最高比例不超过房屋总价的60%,最低首付款比例为房屋总价的30%;房屋建成年限在2130年(含30年)以内的,贷款最高比例不超过房屋总价的50%,最低首付款比例为房屋总价的30%。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。
        
购二套房申请公积金贷款且符合武汉市职工家庭现有住房的建筑面积在144平方米以下规定的,最高贷款额度为50万元扣减首次已使用住房公积金贷款后的差额,最高贷款比例不超过房屋总价的40%,首付款比例按房屋建成年限分为三个等级,房屋建成年限在10年(含10年)以内的,所购住房建筑面积在144平方米(含)以下的,最低首付款比例降低至20%,建筑面积在144平方米以上的,最低首付款比例为房屋总价的30%;房屋建成年限在1120年(含20年)以内的,最低首付款比例为房屋总价的30%;房屋建成年限在2130年(含30年)以内的,最低首付款比例为房屋总价的30%。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。
 

购二手房公积金贷款政策

现住房面积及贷款情况

所购住房建成年限

所购住房面积

最低首付比例

最高贷款比例

最高贷款额度

利率

首套

无房无公积金贷款

10年(含)以内

面积≤144

20%

80%

50

基准

面积>144

30%

70%

50

基准

11—20

/

30%

60%

50

基准

2130

/

30%

50%

50

基准

二套

面积﹤144㎡,未曾使用公积金贷款

10年(含)以内

面积≤144

20%

40%

50

上浮10%

面积>144

30%

40%

50

上浮10%

11—20

/

30%

40%

50

上浮10%

2130

/

30%

40%

50

上浮10%

面积﹤144㎡,曾使用公积金贷款但已结清

10年(含)以内

面积≤144

20%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

面积>144

30%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

11—20

/

30%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

2130

/

30%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

面积﹤144㎡,曾使用公积金贷款且未结清

不能贷款

面积≥144

不能贷款

        

       3.商贷转公积金贷款额度与比例:商贷转公积金贷款额度不得超过剩余的商贷金额,同时不得超过上述关于一、二手房贷款额度与比例的规定。
        
(二)贷款额度计算公式
        1.
不高于按照贷款还款能力确定的贷款额度
        
贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)×35×12个月×贷款期限;
        2.
不高于按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度
        
贷款额度=(借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额)×20×缴存时间系数。公积金缴存账户必须为正常缴存账户。缴存时间系数详见下表:

借款人缴存时间

缴存时间系数

6≤缴存时间≤12(月)

0.5

12<缴存时间≤24(月)

0.8

24<缴存时间≤36(月)

1

36<缴存时间≤60(月)

1.2

缴存时间>60(月)

1.5

        注:(1)新参缴住房公积金的职工,个人住房公积金的缴存账户开户时间应距申请住房公积金贷款时间满180天,按月连续缴存6个月以上(不含一次性补缴),且缴存账户状态正常。
        
2)已参缴住房公积金6个月及以上的职工,按实际汇缴(含按月补缴,不含一次性补缴)月数计算缴存时间,确定对应缴存时间系数及贷款额度。
        
3)对于异地调入武汉市的职工,应由异地公积金中心出具正常缴存6个月及以上的缴存证明,并将异地缴存的公积金全部转移至本地公积金账户。异地缴存住房公积金按其缴存时间系数(参数值统一设定为0.8)及缴存余额倍数参与贷款额度计算。否则,按武汉市新参缴住房公积金职工的审核条件,核定住房公积金贷款资格。
        (4)
对于六个月以内公积金缴存基数或缴存比例发生调整变动的,按调整之前的缴存基数、比例计算贷款额度。
        
(三)住房公积金贷款房屋套数认定标准
        1.
购首套自住住房的认定
        
借款人职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)在武汉市房产主管部门的房屋信息系统(依据市房产信息中心出具的《借款人家庭住房信息查询结果通知单》)中无住房信息(或查询的房屋信息与拟申请公积金贷款所购房屋为同一套住房的);且武汉住房公积金系统记录系首次公积金贷款的。
        2.
购第二套住房的认定
        
有下列情况之一的,按购买第二套住房认定:
        
1)借款人及配偶首次利用公积金贷款购买住房,在本市房产主管部门的房屋信息系统中,登记其家庭仅有一套住房,且建筑面积在144平方米以下,并与拟申请使用公积金贷款所购房屋非同一套住房的。
        
2)借款人及配偶已使用公积金贷款(且贷款金额不足50万元)购买过一套住房,即公积金系统有贷款记录并已结清贷款,且在本市房产主管部门的房屋信息系统登记仅有一套建筑面积在144平方米以下住房,再次申请贷款购买住房的。
        3.
第三套及以上住房的认定
        
职工家庭成员在房产主管部门的房屋信息系统登记有两套及以上住房的,或公积金系统的贷款记录达2次及以上的,其住房公积金贷款申请均不予受理。
        4.
婚姻状况变化等特殊情形的认定
        
1)借款人或配偶在原单身时,其中一方已使用公积金贷款购买过一套住房,现以夫妻双方名义再次申请公积金贷款的,按第二套住房认定。
        
2)夫妻双方在婚姻存续期间使用公积金贷款购买过一套住房并已结清贷款,在离异后其中一方再次申请公积金贷款的,按第二套住房认定;夫妻双